华创证券:稳经济组合拳密集接力,三大政策信号力度加强

2020-02-25 13:22:09 来源:乐居财经 华资实业20%大肉分享

乐居财经讯 李礼 2月25日,华创证券发布房地产行业政策点评。

事件:

1)2 月 21 日,中央政治局会议强调:目前疫情蔓延势头得到初步遏制,防控工作取得阶段性成效,但全国疫情发展拐点尚未到来;全面做好“六稳”工作,努力实现全年经济社会发展目标任务,实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务,完成“十三五”规划;积极的财政政策要更加积极有为,发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度。

2)2 月 21 日,央行召开 2020 年金融市场工作电视电话会议,提出了 2020 年金融市场业务条线的 6 个重点工作,其中第二点提出:保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

3)2 月 22 日,央行刘国强副行长表示:未来人民银行将按照国务院部署,综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况,适时适度进行调整存款基准利率。在改革完善 LPR 形成机制过程中,要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

4)2 月 21 日,河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,提到:加大房地产业金融支持力度;调整住房公积金贷款首付比例;实行购房补助政策;推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率等等 17 条政策。

点评:

1、 政府稳经济诉求加强,财政与货币更趋积极,房地产经济压舱石的作用进一步提升

从 1 月 25 日,到 2 月 3 日,到 2 月 12 日,再到 2 月 21 日,在这不到 1 个月内,中央政治局连续四次召开会议,这样的密度和力度体现了政府对于本次疫情防控的重视程度,并且在此过程中,随着疫情蔓延势头得到初步遏制,政治局会议的重心也随之从“疫情防控”逐步向“经济稳定”过渡。2 月 21 日,政治局会议再次强调稳经济,提出了财政政策要更加积极有为、货币政策要更加灵活适度。同日,央行金融市场工作会议中,强调了“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续‘因城施策’落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行”,对房地产的提法较前日货币政策执行报告更为缓和,并且更加强调房地产市场平稳运行。次日,央行刘国强提到未来将适时适度对存款基准利率进行调整,但同时也强调房住不炒仍是当前房地产调控政策主导方向。我们认为,政府稳经济诉求进一步加强,财政政策与货币政策也趋于更加积极,逆周期调控政策力度将进一步加大,而房地产作为经济压舱石的作用进一步提升,预计在房住不炒的大原则下房地产政策也将进一步边际改善。

2、 多地“一城一策”密集接力,供给端为主、需求端探索,预计后续力度将进一步加大

2 月 12 日,西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产供给端支持政策,主要政策措施包括:缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。自 2月 13 日开始,如合肥、福州、沈阳、苏州、衡阳、驻马店等多个城市接力推出了房地产支持政策,其中,合肥、福州、沈阳、苏州等城市依然延续了此前供给端支持政策的路径,而衡阳、驻马店等城市则在供给端政策之外开始探索需求端政策支持的措施,衡阳主要以税费补贴为主,而驻马店的需求端政策则包括:上调公积金贷款额度由 45 万元至 50 万元、降低首套公积金贷款首付比例由 30%至 20%、实行购房补贴政策等。我们认为,近期地方政府密集出台房地产支持政策,一方面是希望稳房地产以此稳开工、从而稳经济,另一方面则希望稳房地产以此稳土地市场、从而稳财政,在这双重诉求下,预计在房住不炒的大原则下,后续地方政府的一城一策力度或将进一步加大,并且供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。

3、 经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,逆周期调控政策弹性或进一步加大

目前三大政策放松信号力度加强(参见图表 3、4、5)。1)经济:预计 2020Q1 单季度 GDP 大幅放缓,将导致“GDP 和 GDP 24M-MA 增速差”进一步负向走阔,并且经济下行斜率加速,该指标将临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。2)财政:2020Q1 经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策,将造成财政减收不减支、甚至减收增支,导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔,并且财政恶化加速,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。

3)地产:本次肺炎疫情导致 2020Q 开工同比和销售同比将出现大幅下降,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。我们认为,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,并且将临近或超越前三轮风险位置,预计逆周期调控政策弹性或进一步加大,并预计房住不炒的大原则下,供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。

4、投资建议:稳经济组合拳密集接力,三大政策信号力度加强,重申行业“推荐”评级

房地产开发方面,肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响,但近期政府稳经济诉求进一步加强,财政与货币也更趋积极,地方“一城一策”密集接力,经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,预计逆周期调控力度将进一步加大,在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性;物业管理方面,肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响,但中长期行业价值逐步获得社会认可,业主体验感增强有利收缴率、物业费提升,快速建立优质品牌利于集中度提升,并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策,望有效对冲短期负面影响,并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:融创中国、万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福,建议关注:世茂房地产等;2)物业管理:招商积余、绿城服务、保利物业、新大正,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等;3)商业地产:大悦城、新城控股,建议关注:龙湖集团、华润置地等。

5、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

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